作者：垚圭城（六土）

(资料图片)

每一次修复，都是机会的降临！

文章之初，先给出结论：8月30日广州出台的“认房不认贷政策”是具有里程碑的政策放松，从广州开始也包含着深刻的含义，但是北京、上海未必跟进，这一政策对于一线新移民刚需和大城市改善是巨大利好。

01 政策落地

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

广州的官宣意味着流传多时的“认房不认贷”政策终于落地，这个被市场寄予厚望的政策终于要在全国陆续推广开来。

“认房又认贷”这一实施长达13年、对无数购房者产生巨大影响的楼市调控大杀器，终于缓缓的退出历史舞台。

新政的实施具有里程碑的意义！

02 认房认贷

“认房不认贷”政策起源于他的前身——“认房又认贷”政策，后者可以说是我国房地产调控史上大杀器，从某种程度上甚至超越了另一大杀器“限购”政策，其他的什么“限售”“营业税不满五年不减免”等政策在“认房又认贷”面前都是小弟弟。

2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，执行“认房又认贷”的原则。

同年7月15日北京率先出台的二套房认定标准，正式实施认房又认贷政策。这套政策的出炉，代表了银行在放贷前，不仅要登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量，还将查询借款人的贷款记录。凡是在当地有房、或者曾经贷过款的，就严格按“认房又认贷”原则界定二套房。

这一政策的大杀器表现为在全国范围内的未还清房贷款都会影响购房者的贷款成数，而对于“北上广深”四个一线一线城市，哪怕你还清了在老家的房贷，一样不能享受3成首付，北京、上海更是严格到哪怕是在京沪购买的第一套住宅也要支付7成以上首付。

比如买一套400万的房子，按30%的首付比例算，需要准备120万的首付款，但如果被认定为二套房的话，可能首付比例会变成70%-80%，也就是280万-320万左右的首付，这大大限限制购房者的购买能力，尤其对于新移民和本地改善型购房者，很多人根本无法凑齐巨额的首付款。

正是这种购房的超级难度才体现出这次新政的意义和价值。

03 特殊意义

“认房不认贷”政策并没有像过去几年的放松新政，从二线城市开始，这其实有着特殊含义。

一方面，过去的“认贷”政策是从一线城市北京开始实施的，而对于这一种政策的修订从另一个一线城市广州开始，意味着一个全新的房地产时代即将来临，过去各种严格的限制政策会逐步放松，房地产市场会逐步回归市场化，毕竟政治局会议也指出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。

另一方面，二线城市经过了过去二年的持续政策放松，市场并没有出现期盼的好转，个别处城市甚至引发了一轮抛压，说明市场预期也发生了变化，而在普通人心目中大城市才有房地产的“大城市”非一线莫属。

这种预期的改变导致政策的力度空前，实施的城市也是一改过去放松政策最后才在一线实施的模式，而是从一线率先开始。

04 摸石过河

虽然供需关系发生了变化，市场预期发生了变化，但是政策的实施依旧小心翼翼，旨在投石问路。

四个一线，为什么从广州开始？

因为只有广州，对土地的依赖无以复加。

下图是2022年全国城市对土地财政的依赖程度，可以看到低土地依赖程度城市只有四个，其中三个是一线的“京沪深”，而广州排在土地依赖程度最严重的一档，“超高土地财政依赖程度城市”，土地依赖程度高达107%，和温州、太原这样的三线城市在一档。

正是广州这种对土地财政的高度依赖，才使得这个一线中最需要放松政策的城市成为“头一炮”。

对于其他一线政策是否推进其实存在变数。

深圳在8月30日晚官宣8月31日起施行执行认房不认贷政策。

北京楼市是目前全国最坚挺的二个城市之一，暂时没有实施的需要；上海楼市虽然有些低迷，但是购买力从来都不缺，新政的实施也会非常谨慎。但是不排除京沪会有“柔和变形版”政策的出台。

我们来看看这个政策到底是什么？

05 政策细节

广州的“认房不认贷”政策简单地说，就是以家庭为单位，无论家庭成员历史上有没有贷过房贷，或者目前有没有未结清的房贷，只要家庭在广州无房，家庭任一成员在广州买房就可以享受三成首付，贷款七成，且贷款利率按照首套利率计算。

这样力度的新政，对于广深（也包括可能出台柔和变形版的京沪）以及其他二三线城市，有一批人将会受益。

06 利好人群

“认房不认贷”政策实施有两类人群明显受益。

最受益就是改善人群。这批人过去置换更宜居的房产，极难实现三成首付，有的四成、有的五成，甚至七成、八成。

新政实施后，置换人群只要卖出原有住宅，在本地无房，就可以享受三成首付。一套总价1500万的一线改善入门房产，原来需要支付七成1050万首付，新政后只要三成450万首付，上车的费用腰斩都不止，难度大大降低。尤其是卖出原有房产的人，手里都有一笔不菲的资金，首付可以说毫无压力。

对于这类人，置换的愿望一下子加大了，而且能买的总价段也一下子提高了，原本准备了1050万资金只能买1500万的改善入门，现在可以买3000万的高端改善了。

可以说这个政策对于改善、尤其是高端改善人群和产品都有着刺激作用。

而那些曾经在老家贷款买房的新移民也是受益匪浅。

很多大城市的新移民年轻时为了结婚或者为了保值都曾经在老家贷款买过房，原本这次贷款会被记录，使他们在大城市购买第一套房都无法享受三成贷款，而新政实施使这些大城市的刚需可以三成首付买房，大大降低了他们购房的难度，尤其对于那些在清远和佛山买过房子的广州新移民、在惠州和中山买过房子的深圳新移民来说是巨大的利好。

如果京沪也可以实施新政，那些在廊坊、天津郊县买过房子的北京新移民和太仓、嘉善买过房的上海新移民也要抓紧时间了，你们的竞争对手也不少。

而且变化不仅仅在楼市。

07 不仅楼市

近一个月以来，国家关注的不仅仅是楼市，还出台了大量的政策来刺激经济、资本市场、金融市场。

尤其8月27日股市四箭齐发，限制减持、放缓IPO、印花税减半、融资保证金降低，都是为了刺激羸弱的资本市场，而股市也给予积极回应。

一个月来频频出台的政策也表明了管理层对经济的态度，相信随着楼市、股市的刺激政策不断出现，货币、财政政策持续给经济加温，比黄金还珍贵的信心会逐步树立，宏观经济会不断向好。

在文章写好的二小时后，深圳“认房不认贷”出台了，政策内容完全一样，但是出台速度远超市场预料，看来这一轮的救市是坚决而又迅速的，京沪出台该政策的概率大大提高。

甚至可以预料，如果这轮政策不及预期，后续还会有更有力的政策进一步刺激房地产市场。

对于普通人，每一次修复，都是机会的降临！